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Pandemia faz disparar procura de terrenos em Portugal Voltar

interesse por comprar terrenos urbanos e rústicos deu um salto em quase todos os distritos de Portugal Continental. Vamos ver que alterações recentes se verificaram em todos os distritos do país e, portanto, também nos da Beira Interior. Estará o comboio a andar para o mesmo lado em todo o país, ou haverá diferenças significativas nestes distritos do interior?

A pandemia SARS-CoV-2 ou Covid-19 tem vindo a influenciar as famílias em termos de investimentos em terrenos e em habitação. Ter melhores condições para teletrabalho e/ou estudo, e zonas de exterior para relaxe, são temas que contam cada vez mais neste tipo de negócios feitos em período de confinamento. Neste contexto, comprar um terreno urbano ou rústico, seja para construir casa, para exploração agrícola, florestal, energética, cultural, paisagística, passou também a ser comum. Um estudo publicitado pelo ‘idealista’ mostra que, durante a pandemia, disparou a procura de terrenos sejam eles espaços urbanos, isto é, suscetíveis de “urbanização ou de edificação” (segundo o artigo 74.º do Decreto-Lei n.º 80/2015), sejam prédios rústicos, “onde é possível cultivar alimentos, cuidar de animais, plantar árvores ou transformá-lo em urbano para construir - embora esta última seja uma opção de “carácter excecional” e “limitada”, segundo o artigo 72.º do mesmo decreto”.

O estudo em causa usa dados referentes aos 18 distritos de Portugal continental e mostram variações significativas entre a procura, os preços unitários e o stock existente para ambos os tipos de espaços. Os dados cobrem o período que vai de março de 2020 a março de 2021 e mostram entre outras coisas que neste lapso de tempo e de pandemia houve um aumento da procura de terrenos, tanto urbanos como rústicos, fazendo com que os preços também se ajustassem subindo. Se compararmos os dados de 2019, antes do aparecimento da Covid-19, com os dados de 2021, percebemos que há um grande interesse nos terrenos em geral, seja para construção de habitações – com mais espaço interior e exterior –, seja de terrenos rústicos, para cultivos, considerando que a atividade agrícola se provou resiliente em tempos de pandemia" (Inês Campaniço).

Oferta e procura de terrenos urbanos: procura aumenta em 11 distritos: Durante a pandemia, a procura de terrenos urbanos (para construir casa), aumentou em 16 dos 18 distritos portugueses. E em 11 deles, mais do que duplicou. Bragança, foi o que registou um aumento na procura maior: 600%. A par da procura, também o preço unitário subiu neste período, mas menos, 22%, alcançando em março deste ano os 89,4 euros por metro quadrado (euros/m2). O distrito de Braga ficou em segundo lugar entre os que sofreram maiores incrementos na procura por terrenos urbanos, pois esta disparou 219% durante a pandemia. Em terceiro vem Setúbal que registou um aumento de 168%. Vieram depois Leiria (+150%), Santarém (+142%), Beja (+135%), Faro (+135%), Porto (+132%), Lisboa (+129%), Portalegre (+113%) e Aveiro (+110%). As únicas exceções a este panorama ocorreram nos Distritos da Beira Interior, da Guarda e Castelo Branco, onde as famílias reduziram a procura de terrenos urbanos em 52% na Guarda e em 3% em Castelo Branco. Nestes distritos beirões também a oferta de terrenos pouco aumentou (6% e 7%, resp) e os preços unitários também se mantiveram inalterados na Guarda (0%) e baixaram 5% em C. Branco.

No caso dos terrenos urbanos, verifica-se que, em geral, o seu stock foi acompanhando o aumento da procura, já que apresentou um comportamento geral estável durante a pandemia. A grande exceção ocorreu em Vila Real onde a oferta aumentou 54%. E registam-se ainda 4 distritos onde o salto da procura poderá ter levado a ligeiras descidas no volume de solo urbano disponível neste período: Leiria (-8%), Beja (-6%), Santarém (-4%) e Setúbal (-1%).

Os preços unitários dos terrenos urbanos aumentaram em exatamente 50% dos distritos analisados, com destaque para Évora e Vila Real (+39%), Bragança (+22%) e Coimbra (+21%), onde se registaram as maiores evoluções março de 2020 e março de 2021. Este acréscimo de preços pode ser a consequência do aumento da procura nestes distritos, já que a oferta de solos urbanos disponíveis é, no geral, pequena e lenta. Seguem-se Aveiro 14%, Faro 12%, Porto 10%, Setúbal 9%e Lisboa 3%.  Em 8 distritos de Portugal continental, o valor destes terrenos desceu mesmo sendo as quedas mais acentuadas registadas em Portalegre (-24%), Beja (-12%) e Viseu (-9%). Nestes distritos, a descida de preços pode ter levado a um aumento da procura no último ano. Vêm a seguir, mas com descidas menores, Leiria (-7%), C Branco (-5%), V Castelo e Braga (-3%) e Santarém (-2%). Na Guarda os preços mantiveram-se.

Nos terrenos rústicos os preços acompanham a subida da procura: A procura de terrenos rústicos subiu em todos os distritos de Portugal continental, neste caso, sem exceção. E em 50% dos distritos verificou-se que a procura mais do que duplicou durante a pandemia, apresentando variações acima dos 100%. Do maior ao menor temos Faro (+250%), Setúbal (+186%), Vila Real (+171%), Castelo Branco (+165%), Bragança (+161%), Aveiro (+152%), Beja (+131%), Viana do Castelo (+124%) e Coimbra (+106%). A menos expressiva foi registada em Portalegre, onde só evoluiu 19%.

De notar que a variação de stock de solos rústicos é mais heterogénea do que a dos terrenos urbanos – variando entre +93% (em Braga, onde a procura subiu 93%) e -20% (em Évora, distrito que registou um aumento da procura de 165%). A par desta evolução da procura, os preços unitários dos terrenos rústicos também subiram na maioria dos distritos em análise – em concreto em 13 dos 18 distritos. Contudo, a subida mais expressiva foi mesmo em Portalegre (de 51%), onde o valor dos terrenos rústicos cresceu de 2,5 euros/m2 para 3,7 euros/m2. Lisboa registou a segunda maior subida neste período (+49%) com os preços a atingir os 10 euros/m2 em março deste ano. Vila Real ocupa o 3º lugar (+37%), fixando o preço dos solos rústicos em 6 euros/m2. Seguem-se Coimbra +33%, Évora +29%, Setúbal +23%, C. Branco +22%, Faro +12%, V do Castelo +9%, e por fim Santarém e Viseu +6%. Apenas 4 distritos em que os preços em março de 2021 são menores do que no período homólogo: Guarda (-12%), Braga (-11%), no Porto (-10%) e Aveiro (-4%). Pelo contrário, os preços unitários destes terrenos em março de 2021 são, na sua maioria, inferiores aos registados antes da pandemia (isto é, em março de 2019), tendência que se verifica em 11 distritos. As maiores variações foram registadas em Bragança (-67%), Braga (-64%) e Viana do Castelo (-61%). Beja, Bragança e Leiria não registam diferenças nos seus preços unitários. Nos restantes 6 distritos, os valores dos solos rústicos em 2021 são ligeiramente superiores aos registados em 2019 – variações entre os 5% e os 15%. A Guarda é um caso particular por ter sido o único distrito a apresentar em março de 2021 um preço unitário (1.9 euros/m2) mais baixo (-12%) do que no mesmo período do ano passado (2.1 euros), mas 5% superior a março de 2019.

Variações dos preços dos terrenos rústicos (%): Mas estes doze meses de pandemia fizeram mexer os preços dos terrenos rústicos em todos os distritos do país a começar por Faro 250%, Setúbal 186, V. Real 171, C Branco 165, Bragança 161, Aveiro 152, Beja 131, V do Castelo 124, Coimbra 106, Os restantes distritos viram-nos crescer mas menos, Leiria 94%, Braga 71, Porto 65, Lisboa 64, Santarém 54, Guarda 34, Viseu 25, Évora 21, e Portalegre 19. O gráfico seguinte mostra-o na perfeição.

As leis do mercado dizem que quando os bens escasseiam ou há um aumento da procura então os seus preços tendem a subir até (o mercado) voltar a estar em equilíbrio. Nesse sentido, com o interesse por terrenos a subir em flecha, duas coisas podem acontecer: ou o stock existente (oferta de terrenos) desce consideravelmente, podendo fazer subir preços unitários, ou o stock acompanha a procura, dando lugar à estabilização do valor dos espaços ou a uma variação moderada. “Em tempos de pandemia, durante o qual houve vários meses de confinamento, também há que colocar na equação uma lógica inversa em que há mais terrenos colocados à venda - por questões de subsistência, herdo ou outras – e os que já estavam no mercado descem os preços para atrair os compradores - um cenário que pode influenciar o aumento da procura”. Por exemplo, no interior profundo há muitos terrenos abandonados ou incultos cujos proprietários (ou seus herdeiros) apercebendo-se da crescente procura podem pô-los à venda por preços bastante baixos para se livrarem deles e dos IMI’s que têm de pagar – frequentemente acima do rendimento que deles tiram; mas no atual contexto de pandemia isso poderá não ter acontecido muito já que se registaram subidas médias substanciais em todos os distritos do país. A ver vamos se esta crescente procura de terrenos e casas em zonas rurais é estrutural ou para manter ou se é um fenómeno meramente conjuntural que, uma vez ultrapassada a pandemia, voltam a cair na modorra e no esquecimento.